Podatek od nieruchomości komercyjnych w 2019 r. – nowy podatek od przychodów od budynków

Od 1 stycznia 2019 r. w istotny sposób zmieniły się zasady opodatkowania tzw. nieruchomości komercyjnych, czyli budynków oddanych w wynajem bądź do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze (np. dzierżawy). Zmienia się także nazwa podatku – podatek od nieruchomości komercyjnych otrzymał nową nazwę – podatek od przychodów od budynków. Wraz ze zmianą nazwy w istotnym stopniu zmienił się też zakres podatku. Obejmuje on znacznie szersze grono właścicieli nieruchomości niż dotychczas, a to ze względu na fakt objęcia podatkiem od nieruchomości komercyjnych wszystkich budynków, niezależnie od ich charakteru, jeśli tylko ich wartość przekracza ustawową kwotę minimalną.

Konieczność zmian w podatku od budynków komercyjnych

Przepisy regulujące opodatkowanie tzw. minimalnym podatkiem dochodowym od nieruchomości komercyjnych budziły duże wątpliwości, co do ich zgodności z prawem unijnym. Wszystko za sprawą tego, że podatkiem tym obciążone były tylko niektóre kategorie budynków. Należały do nich między innymi budynki klasyfikowane jako centrum handlowe, dom towarowy, samodzielny sklep i butik, inny (pozostały) budynek handlowo-usługowy lub budynek biurowy. W świetle dotychczasowej regulacji, o objęciu zakresem podatku od nieruchomości komercyjnych decydował więc nie sposób wykorzystania nieruchomości, lecz jej charakter i klasyfikacja. Z tego względu dopiero co wprowadzony podatek stał się przedmiotem postępowania przed Komisją Europejską i zarzucono mu, że z uwagi na specyficzny zakres stosowania stanowi niedozwoloną pomoc publiczną. To z kolei wymusiło zmiany w krajowych przepisach, które weszły w życie od 1 stycznia 2019 r.

Główne założenia nowych zasad opodatkowania budynków komercyjnych

Znowelizowane przepisy koncentrują się wokół kilku głównych założeń, wśród których wymienić można:

• objęcie podatkiem od nieruchomości komercyjnych jedynie tych budynków, które oddane są do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu, itp.;

• objęcie podatkiem od nieruchomości komercyjnych wszystkich budynków oddanych do używania (a zatem nie tylko określonych kategorii);

• likwidacja progu 10.000.000 zł odnośnie wartości początkowej budynku, powyżej którego budynek zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem;

• wprowadzenie kwoty wolnej od podatku w wysokości 10.000.000 zł, która to kwota będzie przysługiwała podatnikowi (a nie jednemu budynkowi!);

• wprowadzenie szczególnej klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania, która będzie miała zastosowanie jedynie do podatku od nieruchomości komercyjnych;

• zmiana określenia daniny na podatek od przychodów od budynków.

Podatek od przychodów od budynków – stawka podatku, podstawa opodatkowania i zapłata podatku

Stawka podatku wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc (0,42% rocznie).

Podstawą opodatkowania jest zaś przychód, który stanowi ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji.

Powyższe oznacza, że podatnicy muszą na potrzeby obliczenia podatku od przychodów od budynków pomnożyć stawkę podatku przez wartość początkową budynku ustalaną na pierwszy dzień każdego miesiąca.

Co istotne – dla celów podatku od przychodów od budynków, znaczenie ma wartość początkowa budynków uwidoczniona w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez podatnika dla celów podatkowych, nie zaś księgowych. Podatnicy muszą także zwrócić uwagę na to, że wartość początkowa środka trwałego powinna być ustalana z pominięciem dokonanych odpisów amortyzacyjnych, ale z uwzględnieniem ulepszeń oraz odłączenia części składowych. To oznacza, że wartość ta może być zmienna w trakcie roku, co należy uwzględnić w ramach kalkulacji podatku.

Jeśli chodzi o sposób zapłaty podatku, to podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać podatek od przychodów z budynków i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który płacony jest podatek.

Jakie budynki będą objęte nowym podatkiem?

Od 2019 r. podatek obejmie znacznie większą ilość budynków. Będą nim bowiem objęte wszystkie budynki (mieszkalne i niemieszkalne), które spełniają określone kryteria, tj.:

• są położone na terytorium Polski,
• stanowią własność albo współwłasność podatnika,
• zostały oddane w całości lub w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
• są składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą,
• łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

Zmiana zasad stosowania limitu

Zmianą która wpłynęła na objęcie podatkiem znacznie szerszego grona przedsiębiorców niż dotąd, mającą zarazem największe praktyczne znaczenie dla podatników, jest zmiana sposobu stosowania limitu kwoty 10.000.000 zł. Kwota ta stanowiła dotychczas wartość, poniżej którego budynek nie był objęty podatkiem. W 2018 r. jeśli podatnik był więc właścicielem kilku nieruchomości, wartość tą odnosiło się do każdego budynku z osobna. Jeżeli żaden z budynków nie przekraczał wartości 10 000 000 zł, podatek się nie należał.

Zmianą która wpłynęła na objęcie podatkiem znacznie szerszego grona przedsiębiorców niż dotąd, mającą zarazem największe praktyczne znaczenie dla podatników, jest zmiana sposobu stosowania limitu kwoty 10.000.000 zł

Od 1 stycznia 2019 r. limit stosuje się w zupełnie inny sposób. Obecnie nie jest on odnoszony do konkretnego budynku, lecz wyliczany jest łącznie dla wszystkich posiadanych przez danego podatnika budynków. Obecnie podatek należy odprowadzić więc w sytuacji, gdy konkretna nieruchomość przekracza wartość 10 000 000 zł, bądź gdy kilka nieruchomości ma sumaryczną wartość przekraczającą 10 0000 000 zł. Kwota ta stanowi także swoistą kwotę wolną, która pomniejsza podstawę opodatkowania w przypadku nieruchomości, o wartości przekraczającej 10 000 000 zł

Przykład: Do 1 stycznia 2019 r. właściciel 3 budynków o wartości początkowej wynoszącej 8 000 000 zł każdy nie był w ogóle objęty podatkiem, z uwagi na fakt, że podatek dotyczył nieruchomości, których wartość przekracza 10 000 000 zł. Od 1 stycznia 2019 r. właściciel będzie objęty podatkiem z uwagi na fakt, że łączna wartość nieruchomości przekracza 10 000 000 zł.

Zmianę w tym zakresie odczują więc w największym stopniu podatnicy posiadający liczne nieruchomości, które dotychczas nie były objęte podatkiem z uwagi na niską wartość. Obecnie, z uwagi na sumowanie wartości nieruchomości, mogą być one objęte zakresem daniny.

Mechanizm zwrotu podatku od przychodów od budynków

Podobnie jak dotychczas, kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków podatnicy odliczają od zaliczki na podatek dochodowy. Podatnicy mogą także nie wpłacać podatku od przychodów z budynków, jeżeli jest on niższy od kwoty zaliczki na podatek. Z kolei kwotę zapłaconego i nieodliczonego w roku podatkowym podatku od przychodów z budynków odlicza się od podatku w momencie złożenia rocznego zeznania podatkowego.

Podatek od przychodów z budynków nieodliczony w takcie roku podatkowego, ani w zeznaniu podatkowym podlega zwrotowi. Zwrot dokonywany jest wyłącznie na wniosek podatnika jeżeli organ podatkowy nie stwierdzi nieprawidłowości w wysokości zobowiązania podatkowego lub straty, w złożonym zeznaniu podatkowym, oraz podatku od przychodów z budynków. Przez brak nieprawidłowości ograny będą uznawać w szczególności sytuacje, gdzie koszty finansowania dłużnego poniesione w związku z nabyciem lub wytworzeniem budynku, jak również inne przychody i koszty ustalone zostały na warunkach rynkowych. To z kolei wymaga zweryfikowania tego, czy ustalone warunki w rzeczywistości odpowiadają warunkom rynkowym, co ma niebagatelne znaczenie w przypadku podmiotów powiązanych, na co warto zwrócić szczególną uwagę.

Zwrot podatku będzie jednak problematyczny w przypadku gdy spółka odnosi straty z działałności – wskazują na to wyjaśnienia Ministerstwa Finansów dostępne tutaj. Wyjaśnienia dotyczą co prawda 2018 r. ale z pewnością MF nie zmieni stanowiska.

***

Podatek od nieruchomości komercyjnych – podatek od przychodów od budynków niewątpliwie negatywnie wpłynie na sytuację tych wszystkich, którzy zawodowo zajmują się nieruchomościami.

***

Jeżeli masz pytania o podatek od przychodów od budynków napisz do maila lub zostaw komentarz!

***

Jeżeli interesujesz się podatkami i nieruchomościami może zainteresują Cię także te artykuły:

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w 2019 r.

Umowa deweloperska a ulga mieszkaniowa

[ssba-buttons]